Levée des réserves après la réception : OPR, délais, constat et modèle de lettre

Les OPR : repérer les défauts avant la réception

Dans un marché public qui se réfère au cahier des clauses administratives générales des travaux (CCAG Travaux de 2021), la procédure est écrite. L'entreprise avise le maître d'ouvrage et le maître d'œuvre de l'achèvement des travaux ; le maître d'œuvre procède aux opérations préalables à la réception dans les vingt jours, l'entreprise convoquée. On y reconnaît les ouvrages exécutés, on fait les épreuves prévues par le marché, on constate les prestations non exécutées, les imperfections et les malfaçons. Un procès-verbal en est dressé, au vu duquel le maître d'ouvrage décide de prononcer la réception, avec ou sans réserves, ou de la refuser.

Dans un marché privé avec un particulier, aucun texte n'impose d'OPR. La visite de réception, faite ensemble, en tient lieu. Mais rien ne vous empêche de proposer une pré-réception quelques jours avant : vous faites le tour du chantier avec votre client, vous notez ce qui le gêne, et vous le reprenez avant la réception. Chaque défaut réglé à ce moment-là est une réserve de moins, et un solde payé plus tôt.

Liste de contrôle de fin de chantier

À faire pendant la pré-réception, puis à revoir la veille de la réception. Ce qui est coché avant la visite du client ne deviendra pas une réserve.

Les documents à remettre sont détaillés dans l'article sur le dossier des ouvrages exécutés. Dans Nexorio, la fiche du chantier garde les photos et le journal (plan Pro), et son onglet « Réception » prépare le procès-verbal à imprimer et le garde, dans tous les plans.

Une réserve bien écrite se lève ; une réserve vague, jamais

Une réserve est un défaut constaté le jour de la réception et noté au procès-verbal. Elle n'empêche pas la réception, mais vous oblige à reprendre le défaut. Pour qu'elle puisse se lever un jour, elle doit dire où, quoi et combien : « salle de bain, angle douche côté fenêtre, joint silicone décollé sur 30 cm », plutôt que « finitions à reprendre ». Numérotez les réserves et prenez une photo de chacune : la même photo, après reprise, servira au constat.

Un défaut visible le jour de la réception et que le client ne fait pas noter est, en principe, couvert par la réception : c'est l'intérêt, pour vous comme pour lui, d'une visite faite pièce par pièce. Un défaut qui apparaît après la réception se signale par écrit, et relève de la garantie de parfait achèvement, détaillée dans l'article sur les garanties après travaux. Le contenu du procès-verbal lui-même est dans le guide du procès-verbal de réception de travaux.

Le délai pour lever les réserves

La loi laisse les parties fixer le délai ensemble : selon l'article 1792-6 du Code civil, les délais nécessaires aux travaux de reprise sont fixés d'un commun accord entre le client et l'entreprise. Écrivez donc la date limite à côté de chaque réserve, sur le procès-verbal. Choisissez un délai que vous tiendrez, en comptant le temps de commander une pièce.

L'obligation de reprendre les réserves fait partie de la garantie de parfait achèvement, qui dure un an à partir de la réception. Elle ne couvre pas ce qui relève de l'usure normale ou de l'usage.

Le constat de levée des réserves

Une réserve reprise mais jamais constatée reste, sur le papier, un défaut non réglé. L'article 1792-6 le dit : l'exécution des travaux de reprise est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, en justice. Le plus simple est de prévenir le client, par écrit, que les reprises sont faites, et de lui proposer une date pour les constater ensemble.

Modèle de lettre : demander le constat de levée

Modèle de constat : la levée signée par les deux parties

Si le client ne répond pas, ou refuse de constater

• Écrivez-lui en recommandé avec accusé de réception : la lettre ci-dessus, les photos, une date proposée. Elle date votre demande et prouve que vous avez fait votre part.
• Faites constater par un commissaire de justice si l'enjeu le justifie : son constat décrit l'état des reprises, à vos frais.
• En dernier recours, le juge : à défaut d'accord, la loi prévoit que la levée soit constatée en justice. Avant cela, une conciliation, gratuite, peut débloquer la situation.

Une réserve ne justifie pas, à elle seule, que le client garde tout le solde. Si une retenue de garantie a été prévue au devis, elle est rendue un an après la réception, sauf opposition motivée : voir le guide de la retenue de garantie.

Dans Nexorio

• Le procès-verbal de réception, au bâtiment : sur la fiche d'un chantier, onglet « Réception », « + Préparer un PV de réception » ouvre une fenêtre. « À compléter sur place » imprime six lignes de réserves vides pour la visite ; « Avec réserves » vous laisse écrire une réserve par ligne et une date limite de levée. « Télécharger le PV en PDF » donne le document, avec les deux cadres de signature.
• Les photos des réserves et des reprises, avec le plan Pro : le bloc « Photos et documents » de la fiche du chantier les range, trente fichiers au plus par chantier, pour les joindre ensuite à votre lettre.
• La retenue de garantie, avec le plan Pro : la page « Retenues de garantie » demande la date de réception et vous dit quand réclamer la retenue.

Ce que Nexorio ne fait pas

• Produire le constat de levée des réserves : recopiez le modèle ci-dessus sur votre papier à en-tête.
• Faire signer le procès-verbal en ligne : il se signe sur place, sur papier.
• Envoyer un courrier recommandé, ni vous rappeler la date limite de levée.

Sources officielles

• Légifrance : Code civil, article 1792-6 (réception et garantie de parfait achèvement)
• Légifrance : arrêté du 30 mars 2021, CCAG des marchés publics de travaux
• Direction des affaires juridiques : les cahiers des clauses administratives générales