Gros œuvre et second œuvre : la différence, les corps d'état et ce qui change pour l'artisan

Le gros œuvre : ce qui porte le bâtiment

Service Public définit le gros œuvre comme les « travaux concernant la structure d'une construction : terrassement, fondations, soubassement, charpente et toiture ».

Pour la TVA, l'administration fiscale parle des fondations, « le socle et l'assise stable d'une construction », puis des éléments hors fondations qui assurent la résistance et la rigidité de l'ouvrage : elle cite les murs porteurs, les planchers en béton ou en bois et les éléments de charpente qui contribuent à la stabilité. Le simple revêtement d'un plancher porteur et la simple réfection de la couverture n'en font pas partie. Les contours varient donc d'un texte à l'autre, surtout pour la toiture.

Le second œuvre : ce qui ferme, équipe et finit

Dans l'usage, le second œuvre réunit tout ce qui vient sur la structure : cloisons et doublages, plâtrerie, menuiseries intérieures et extérieures, plomberie et sanitaires, électricité, chauffage et ventilation, carrelage, sols, peinture.

Un seul texte en dresse une liste, et elle est fiscale. L'article 245 A de l'annexe II au Code général des impôts retient six éléments : « les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage », « les huisseries extérieures », « les cloisons intérieures », « les installations sanitaires et de plomberie », « les installations électriques » et, en métropole, « le système de chauffage ». Elle ne sert qu'à la TVA, vue plus bas : la peinture ou le carrelage restent du second œuvre.

Un même artisan passe souvent la frontière : le maçon monte des murs porteurs et des cloisons, le plaquiste double un mur que le maçon vient de monter. C'est l'ouvrage qui compte, pas le métier.

Corps d'état, lots et entreprise tous corps d'état

Un corps d'état est un métier du bâtiment, avec ses ouvrages : maçonnerie, charpente, couverture, plâtrerie, plomberie, électricité, peinture. Un lot est la part d'un chantier confiée à une entreprise, souvent un corps d'état. Sur un gros chantier, chaque lot a son descriptif et son prix : c'est la logique de la DPGF, décomposée par lot. Pour l'Insee, chaque corps d'état a aussi son code d'activité : voir les codes APE des métiers du bâtiment.

Dans les marchés publics, le découpage en lots est la règle : « Les marchés sont passés en lots séparés, sauf si leur objet ne permet pas l'identification de prestations distinctes » (Code de la commande publique, article L2113-10). Chaque lot est alors un marché à part, attribué à une entreprise. Un artisan peut ainsi répondre à l'appel d'offres pour un seul lot, puis le facturer à la collectivité.

Une entreprise tous corps d'état, ou entreprise générale, prend tous les lots d'un chantier : elle en réalise une partie et confie le reste à des sous-traitants, qui la facturent elle, et non le client final. Les règles du sous-traitant sont dans le guide de la sous-traitance BTP, le rôle de chacun dans l'article sur le maître d'ouvrage et le maître d'œuvre. Sans entreprise générale, plusieurs corps d'état peuvent aussi se partager les lots en co-traitance, chacun avec son contrat. L'Insee emploie aussi l'expression : l'index BT01 est l'index du bâtiment « tous corps d'état ». Le devis par lots et la facturation d'un tel chantier sont détaillés sur la page du logiciel de devis pour entreprise de rénovation.

Hors d'eau, hors d'air, clos et couvert

Ces expressions marquent l'avancement d'un chantier, et le Code de la construction et de l'habitation les emploie : le contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture du plan a « au moins pour objet l'exécution des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et hors d'air » (article L232-1). Service Public précise que ces travaux « rendent la maison étanche à l'eau et à l'air par la pose de la toiture, des portes et des fenêtres ».

• Hors d'eau : dans l'usage, la couverture est posée, la pluie n'entre plus par le haut.
• Hors d'air : les portes et les fenêtres sont posées, le bâtiment est fermé.
• Clos et couvert : le résultat des deux, un bâtiment fermé et couvert. Le Code civil emploie l'expression pour la décennale, et le décret sur le logement décent exige qu'un logement « assure le clos et le couvert », avec un gros œuvre en bon état et une couverture et des menuiseries extérieures qui empêchent les infiltrations d'eau.

Ces étapes servent aussi au paiement. Dans un contrat de construction de maison individuelle, le prix exigible est plafonné à 60 % à la mise hors d'eau et à 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air (Code de la construction et de l'habitation, article R231-7).

Pourquoi ça compte : la TVA quand la rénovation devient du neuf

Une rénovation dans un logement de plus de deux ans relève en général d'un taux réduit. Mais le Code général des impôts traite comme neuf un immeuble existant dont les travaux « ont rendu à l'état neuf » l'un de ces quatre ensembles (article 257, I, 2, 2°) :

• « soit la majorité des fondations » ;
• « soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage » ;
• « soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement » ;
• « soit l'ensemble des éléments de second œuvre » énumérés par décret, dans une proportion fixée par ce décret : les deux tiers pour chacun des six éléments de l'annexe II vus plus haut.

Un seul de ces quatre critères suffit. Pour le second œuvre, en revanche, ce sont chacun des six éléments qui doivent être refaits dans cette proportion. Pour les façades, le nettoyage, le ravalement et l'étanchéité ne comptent pas. L'ensemble s'apprécie sur les travaux faits sur deux ans au plus ; une augmentation de plus de 10 % de la surface de plancher fait aussi perdre le taux réduit. Ces travaux relèvent alors du taux normal de 20 %.

Exemple : une maison rénovée de fond en comble

Hypothèses : maison de plus de deux ans, aucun travail sur les fondations, les murs porteurs ou les façades. Le client fait tout refaire à l'intérieur, sauf le chauffage, dont il garde l'essentiel.

Le chauffage reste sous les deux tiers : le second œuvre n'est pas rendu à l'état neuf, et aucun autre critère n'est atteint. Les travaux gardent leurs taux réduits, si les autres conditions sont remplies. Si le client refait aussi l'essentiel du chauffage dans les deux ans, les six éléments passent les deux tiers : la rénovation devient une construction neuve, à 20 %. Demandez le programme complet avant de chiffrer. Le détail des taux est dans le guide de la TVA sur les travaux.

Au 1er janvier 2027, l'article 257 du Code général des impôts est abrogé par la recodification de la TVA ; sa définition de l'immeuble neuf, avec ces quatre critères, reste en vigueur jusqu'à sa reprise par un texte réglementaire prévu à l'article L. 221-12 du code des impositions sur les biens et services.

Pourquoi ça compte aussi : les garanties et les lots du devis

Les garanties après travaux

La décennale couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage, et la solidité des éléments d'équipement qui font « indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert » (Code civil, article 1792-2) : ils ne se déposent pas sans abîmer l'ouvrage ou en enlever de la matière. Ceux qui se retirent sans dégât relèvent de la garantie de bon fonctionnement, de deux ans au moins (article 1792-3). Le détail est dans l'article sur les garanties après travaux.

Un devis découpé en lots

Sur un chantier qui mêle plusieurs corps d'état, un devis rangé par lots se lit mieux : le client voit ce que coûte la maçonnerie, puis la plâtrerie, puis l'électricité. Vous y gagnez aussi : un lot attendu qui manque saute aux yeux.

Dans Nexorio

• Les lots du devis : le bouton « Catégorie » ajoute un titre de lot. Les lignes qui le suivent sont numérotées 1.1, 1.2, et le PDF imprime le sous-total hors taxes de chaque catégorie.
• Le taux de TVA, ligne par ligne : chaque ligne a son taux. Dès deux lignes, le bloc « TVA » du panneau des options propose « Toutes les lignes à » 20 %, 10 % ou 5,5 %, pour tout changer d'un coup.
• La mention du taux réduit : dès qu'une ligne est à 5,5 % ou 10 %, Nexorio pose sous le total la mention par laquelle le client certifie notamment que les travaux, « sur deux ans au plus, n'entraînent ni surélévation, ni production d'un immeuble neuf, ni augmentation de plus de 10 % de la surface de plancher ».
• La bibliothèque par corps d'état : l'onglet « Bibliothèque Nexorio » range ses ouvrages par corps d'état, dont « Maçonnerie & Gros œuvre », « Charpente & Bois » et « Isolation & Plâtrerie ». Voir la bibliothèque d'ouvrages BTP.
• Les situations : une fois le devis accepté, la facture de situation se crée depuis sa fiche, avec l'avancement cumulé des travaux.

Ce que Nexorio ne fait pas

• Décider à votre place si des travaux rendent l'immeuble à l'état neuf, ni calculer la part refaite de chaque élément de second œuvre.
• Facturer une situation lot par lot : l'avancement se saisit pour le devis entier.
• Répartir les lots d'un chantier entre plusieurs entreprises ou préparer un dossier de consultation.
• Planifier les corps d'état à l'intérieur d'un chantier : le planning place des chantiers et des personnes, pas des lots.

Sources

• Légifrance : Code général des impôts, article 257
• Légifrance : annexe II au Code général des impôts, article 245 A
• BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 : immeubles rendus à l'état neuf
• impots.gouv.fr : taux de TVA des travaux dans les logements
• Service Public : faire construire sa maison